Como agir quando o inquilino se recusa a sair do imóvel?

Alugar um imóvel pode ser uma fonte de renda, mas também pode revelar desafios — entre eles, o mais delicado: quando o inquilino não quer sair, seja por atraso nos pagamentos ou fim do contrato.

Segundo o artigo 5º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário não pode retomar o imóvel por conta própria, mesmo que exista inadimplência ou término contratual — essa posse só pode ser revertida judicialmente.

Daniel Farias, advogado especialista em Direito Imobiliário, lembra que a Lei do Inquilinato, como o próprio nome já diz, considera o inquilino o lado mais frágil o lado hipossuficiente da relação. “Por esse motivo a própria lei estabelece que a retomada do imóvel só pode citar mediante mútuo acordo entre as partes ou por determinação judicial deferida numa ação de despejo, única via legítima para recuperar o imóvel, válida em diversas situações como inadimplência, descumprimento contratual, fim do prazo, venda do imóvel, ou simplesmente o locador não desejar renovar (denúncia vazia ou cheia)”, explica.

Portanto o proprietário não tem o direito de retomar o imóvel à força nos casos de inadimplência, de infração contratual ou nos casos de finalização do contrato sem que o inquilino tenha saído espontaneamente do imóvel. “O próprio artigo quinto da Lei estabelece que, seja qual for o fundamento para o término da locação, a ação do proprietário para retomar o imóvel sempre deverá ser a despejo” diz Daniel Farias.

Garantias e Direitos na Lei do Inquilinato

Lei prevê garantia para cobrir despesas

A Lei também prevê a possibilidade de solicitação de uma garantia a ser prestada pelo inquilino a fim de resguardar o proprietário de despesas de aborrecimentos, para que seja ressarcido inclusive de despesas por conta de ações judiciais ou de débitos condominiais ou mesmo de alugueis não pagos. “Uma dica importante para o proprietário: além de contratar assessoria jurídica especializada pra elaboração do melhor contrato de locação, deve observar e solicitar garantias locatícias fortes pra que possa estar mais seguro nessa relação”.

Farias ressalta que as garantias locatícias estão previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, entre elas as mais usadas são a caução, que é a oferta de um bem móvel ou imóvel para garantir o aluguel pelo inquilino; a fiança, que é uma garantia pessoal onde uma pessoa física ou jurídica pode afiançar o aluguel, ou seja assumir o papel de pagar caso o inquilino não pague; e o seguro de fiança locatícia, um seguro que o inquilino faz com o objetivo de assegurar o proprietário em relação à inadimplência de aluguel e acessórios da locação e mesmo contra eh deterioração da edificação do bem.

“É muito importante que o proprietário antes de firmar qualquer compromisso para locação do seu imóvel procure assessoria jurídica especializada pra que seja elaborado o melhor contrato de locação possível garantindo os direitos do proprietário nessa relação”, recomenda.

O que não fazer: Perigos de Agir por Conta Própria

Procedimentos como trocar fechadura, cortar luz ou água são expressamente proibidos e podem gerar indenizações ao inquilino, já que a posse é protegida por lei até que um juiz decida o contrário.

Se o inquilino ignora a ordem judicial, o oficial de justiça pode executar o despejo, com apoio policial se necessário, para garantir a desocupação forçada. Há casos em que o processo pode ser acelerado — por exemplo, ausência de garantias ou inadimplência — com liminar que garante desocupação em até 15 dias, desde que o proprietário deposite caução de três alugueis.

Como Agir Corretamente em Casos de Despejo

1. Notifique formalmente o inquilino, de forma documentada, informando motivo e prazo.
2. Recorra à Justiça, com uma ação de despejo fundamentada.
3. Não tente retomar o imóvel por conta própria: aguarde a decisão judicial e colabore com seu cumprimento.