Dados do último Censo realizado pelo IBGE revelam que já existem 3,3 milhões de condomínios em todo o território nacional, o que corresponde a quase 30% dos brasileiros vivendo em condomínios. A última Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) concluiu que, em uma década, o número de apartamentos construídos no Brasil passou de 6,1 milhões para 10,4 milhões, representando um aumento de 68,7%. Já a Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP), em levantamento que considera apenas empreendimentos verticais, estimou que 68 milhões de pessoas vivem atualmente em condomínios.
Em uma sociedade onde as informações se propagam com velocidade nunca antes vista, a convivência social é diretamente impactada e sofre transformações constantes — seja nas relações interpessoais, seja nas relações sociais. As normas, sejam de cunho jurídico ou baseadas em costumes, também se modificam com o tempo, à medida que novas interações entre os indivíduos geram conflitos, novos hábitos e a necessidade de regulamentações e leis que busquem resolver esses impasses.
No convívio condominial, isso não é diferente. Os conflitos entre moradores se tornam cada vez mais frequentes, e a dificuldade em alcançar soluções — diante da insistência de alguns em promover interesses pessoais em detrimento da convivência pacífica e respeitosa — tem se acentuado.
“Esse conflito tem gerado dezenas de problemas e crises entre moradores, especialmente pelo aumento excessivo de empreendimentos nos últimos 20 anos no Brasil, sem o devido acompanhamento de leis específicas para coibir comportamentos danosos à coletividade”, afirma o advogado Pedro Henrique Carvalho, especialista em Direito Condominial.
Nesse contexto, os chamados moradores “antissociais” podem estar com os dias contados, caso seja aprovada a reforma do Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2001), que tramita no Senado. A proposta prevê que os condomínios possam, mediante decisão em assembleia com quórum qualificado e homologação judicial posterior, excluir o morador, possuidor ou proprietário considerado prejudicial à convivência condominial.
Se a norma for aprovada, o condomínio deverá comprovar que foi garantido o direito à ampla defesa e ao contraditório durante a assembleia.
“Vale lembrar que, em outros países como Alemanha, Espanha e Suíça, já existe a possibilidade de exclusão de moradores antissociais — o que também é aplicado em países da América Latina, como Argentina, México e Guatemala”, acrescenta o advogado.
Atualmente, o Código Civil não permite a expulsão de moradores com comportamento reiteradamente antissocial, prevendo apenas a aplicação de multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial.
“Essa medida tem se mostrado ineficiente, o que contribui para cenas lamentáveis, com moradores infringindo normas e desrespeitando os demais. Se aprovada, a reforma permitirá a retirada de condôminos com incompatibilidade de convivência, fortalecendo as normas internas e promovendo um ambiente mais harmonioso para moradores e funcionários, além do uso adequado das áreas comuns e privativas”, explica Pedro Henrique.
Um caso icônico, que ganhou repercussão nacional e motivou a proposta de mudança, ocorreu em 2021, quando um morador de condomínio em São Paulo, após meses de advertências e multas, passou a causar terror entre vizinhos e funcionários. As atitudes incluíam ameaças, intimidações, agressões físicas e verbais, além do uso de estilingue com objetos metálicos lançados da sacada para prédios vizinhos e disparos com armas de ar comprimido contra animais.
Ações que caracterizam comportamento antissocial em condomínios
- Descumprimento reiterado das normas da Convenção, Regimento Interno e deliberações em assembleia;
- Obras na unidade privativa que comprometam a segurança estrutural do edifício;
- Agressões físicas contra moradores ou funcionários;
- Uso indevido da unidade com perturbação do sossego;
- Agressões verbais e assédio;
- Violência contra mulheres, idosos, crianças ou maus-tratos a animais;
- Uso desrespeitoso das áreas comuns;
- Atentado violento ao pudor;
- Tráfico de entorpecentes;
- Furtos dentro do condomínio.
Locação por temporada pode ser proibida
Outra mudança prevista na reforma do Código Civil é a proibição da locação de unidades em condomínios residenciais por curta temporada, como ocorre por meio de plataformas digitais. O tema já tem gerado conflitos entre condôminos e ações judiciais sobre a legalidade dessa prática.
Para quem é contra, o argumento é que a atividade temporária desvirtua a finalidade residencial do condomínio.
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“Além disso, há problemas com a alta rotatividade, falhas no controle de acesso, e até o risco de criminosos utilizarem a locação como meio de invadir condomínios”, ressalta Pedro.
Já os defensores alegam que a proibição viola o direito de propriedade e impede uma fonte legítima de renda para muitos, especialmente após a pandemia.
“Uma pesquisa recente mostra que, só na região Sudeste, foram movimentados R$ 7,5 bilhões em reservas por meio dessas plataformas.”
A proposta de reforma inverte a lógica atual: a regra será a proibição, salvo previsão expressa na convenção do condomínio permitindo a locação atípica por temporada.
Inadimplência condominial: um problema crescente
A crise financeira que atinge milhões de famílias brasileiras nos últimos anos tem levado muitas a escolher quais contas pagar primeiro. Diante dos juros altos do cartão de crédito e outras despesas essenciais (educação, energia, telefonia), a taxa condominial costuma ser deixada de lado.
Isso ocorre porque são poucas as restrições imediatas ao devedor condominial, que ainda conta com encargos mais baixos.
Segundo dados de 2024 da empresa Superlógica, a média de inadimplência por estado é liderada por:
- Goiás – 22,66%
- Mato Grosso – 17,64%
- Alagoas – 15,85%
- Pará – 12,78%
- São Paulo – 12,52%
Por regiões, a maior inadimplência está no:
- Norte (8,60%)
- Centro-Oeste (6,59%)
- Nordeste (6,03%)
- Sudeste (5,68%)
- Sul (4,83%)
Nos primeiros três meses de 2025, os dados mostram tendência de alta, com estimativa de até 18% em alguns estados. Em Belém e no Pará, a inadimplência beira os 17%.
“Hoje o Código Civil impõe multa de 2% sobre a taxa em atraso. Com a reforma, essa multa poderá chegar a 10%, o que deve incentivar a pontualidade e ajudar os condomínios a recuperar sua saúde financeira”, conclui Pedro Henrique.
