Vender um apartamento antes de quitar o seu financiamento é possível desde que sejam respeitadas as condições impostas pelo contrato com a instituição financeira. Financiado por meio de alienação fiduciária, o imóvel serve como garantia enquanto a dívida está em aberto e não pode ser negociado diretamente, já que o direito à propriedade pertence ao banco.
A regra também vale para imóveis adquiridos pelo Minha Casa, Minha Vida, com um adendo: se o imóvel for vendido nos cinco primeiros anos de vigência do contrato, o mutuário deverá devolver parte proporcional dos subsídios recebidos.
Para começar o processo de venda de um imóvel financiado é necessário consultar o saldo devedor junto à instituição financeira responsável pelo financiamento. Esse valor representa o montante necessário para quitar o contrato e liberar a alienação fiduciária, permitindo a transferência do imóvel para o novo comprador.
Se houver parcelas do financiamento em atraso, é preciso regularizar as pendências diretamente com o banco ou negociar o valor da dívida com o comprador do imóvel. Algumas instituições permitem que o novo proprietário assuma o saldo devedor.
Além disso, o banco responsável pelo financiamento deve ser notificado sobre a venda e precisa autorizar o processo, especialmente nos casos em que o financiamento será transferido para o comprador. É importante verificar se existem cláusulas de carência ou outros impedimentos no contrato que possam dificultar ou inviabilizar a transação.
Em alguns casos, a instituição financeira pode solicitar uma avaliação do imóvel para verificar suas condições e assegurar que o valor de mercado esteja adequado, o que pode influenciar na aprovação da venda.
Segundo Jean Pierre Moreau, sócio do Moreau Advogados, se o imóvel em questão tiver valorizado ao longo do tempo, desde a sua aquisição pelo vendedor, o comprador poderá pagar um valor adicional, conhecido como ágio.
“Esse ágio representa, basicamente, a diferença entre o valor atual de mercado avaliado do imóvel e o saldo devedor do financiamento. Ele também reflete o que o vendedor já pagou ao banco, oferecendo ao comprador a chance de manter o financiamento nas condições originalmente negociadas, às vezes mais vantajosas, especialmente em cenários em que haja altas taxas de juros sendo praticadas no mercado”, afirma o advogado.
Há duas formas de vender um imóvel financiado: por meio do pagamento integral do saldo devedor pelo comprador ou da transferência do financiamento do vendedor para o novo proprietário, conhecida como cessão de dívida.
Se o pagamento é à vista, o procedimento é mais simples. Com o valor da venda, o proprietário liquida o saldo devedor e libera o imóvel da alienação fiduciária para providenciar a escritura pública que oficializa a transferência ao comprador. O valor que sobrar fica com ele.
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Já se o comprador optar por financiar a compra do imóvel, ele não assumirá as parcelas do financiamento já existente. Será feito um novo contrato de financiamento, em nome do comprador, que servirá para quitar o saldo devedor e o ágio pago ao vendedor.
Não é necessário que o comprador financie no mesmo banco, ele pode escolher outro. Nesse caso, o banco escolhido pelo comprador quita a dívida com a instituição original e passa a deter a alienação fiduciária do imóvel.
COMO PRECIFICAR O IMÓVEL
Precificar o imóvel é uma das principais dificuldades dos proprietários na hora de colocá-lo à venda. No caso do bem financiado, além de atualizar o valor já pago pelo financiamento junto ao banco, é necessário que o vendedor identifique se um imóvel valorizou, desvalorizou ou permaneceu no mesmo patamar de preço ao longo do tempo, o que pode ser feito por meio de pesquisa mercadológica, preferencialmente contando com a ajuda de um corretor ou avaliador de imóveis, segundo Carolina Sousa, do TAGD Advogados.
“Definir o valor de venda de um imóvel financiado não segue um cálculo fixo, mas fatores como a valorização do imóvel, o saldo devedor do financiamento e os preços de mercado para imóveis similares devem ser considerados. Profissionais podem auxiliar nesse processo para estabelecer um preço justo e competitivo”, afirma a especialista em direito imobiliário.
Em caso de lucro na venda do imóvel, é importante que o vendedor esteja atento aos aspectos fiscais, que poderá envolver o recolhimento de Imposto de Renda apurado sobre o ganho de capital.
Para pessoas físicas, o lucro na venda de um imóvel, pela regra geral, é tributado com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. No entanto, há formas de conseguir benefício fiscal de isenção para a operação.
Caso o valor obtido com a venda seja aplicado para aquisição de outro imóvel residencial, dentro de 180 dias contados da data da venda, é possível obter isenção do Imposto de Renda sobre o ganho, conforme o art. 39 da Lei nº. 11.196/05. Esse benefício pode ser utilizado apenas uma vez a cada cinco anos.
Para venda de imóveis com valor de transação de até R$ 440 mil, também é possível contar com isenção de Imposto de Renda, desde que seja o único bem imóvel do vendedor e que este não tenha realizado nenhuma outra venda nos últimos cinco anos.
Para imóveis adquiridos há muitos anos, a legislação prevê reduções progressivas do Imposto de Renda. Imóveis comprados antes de 1969, por exemplo, são totalmente isentos, e os adquiridos até 1988 contam com uma redução anual do Imposto de Renda sobre ganho de 5%.
