Fique atento contra golpes na compra e venda de imóveis

Luiz Flávio

A aquisição e um imóvel é uma etapa importante na vida de qualquer pessoa. Planejar e conquistar um teto para morar para si e para a família é ainda hoje o sonho da maioria dos brasileiros, um investimento que fica pra o resto da vida e para outras gerações. Tanto que o mercado imobiliário é um setor vital da economia, mas traz junto um campo vasto para golpes e fraudes.

A principal transação imobiliária é a compra e venda de imóveis. Uma escritura pública de compra e venda e um contrato particular podem ser feitos em qualquer cartório da capital. “O principal cuidado que o comprador precisa ter ao adquirir um imóvel é tirar a certidão atualizada do registro do imóvel que detalha todas as informações desse imóvel, tais como número de matrícula, se ele realmente existe, quem comprou, quem vendeu, se há penhora…”, detalha José Maria Maués, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PA.

Ocorre que, segundo ele, muitas vezes quem está vendendo o imóvel apresenta uma certidão de registro desatualizada. “É importante o comprador saber que essa certidão tem prazo de 30 dias. Aceitar o documento fora desse prazo é um grande risco para o comprador, podendo comprometer a idoneidade da sua compra e venda”, alerta o advogado.

A partir do aceite de uma certidão desatualizada podem ocorrer vários problemas e irregularidades que podem ser cometidas pelo vendedor do imóvel. “Pode omitir, por exemplo, que fez um empréstimo bancário e deu o imóvel que vende como garantia, sem quitar o empréstimo, como o banco penhorando o imóvel. E se essa informação não constar na certidão atualizada do imóvel, o comprador vai comprar gato por lebre e ter um enorme prejuízo”, exemplifica.

Outro exemplo: o IPTU do imóvel pode estar atrasado e, por essa razão, estar penhorado pela prefeitura pela dívida. Maués recomenda ainda que o comprador só adquira um imóvel legalizado. Outra coisa que o comprador deve atentar é para que a pessoa que vende ser realmente ser proprietária do imóvel, com seu nome constando na certidão de registro.

“Muitas vezes quando o imóvel não é legalizado, não há essa certidão. Não adianta o vendedor apresentar recibos de compra e venda, contratos particulares ou IPTU em seu nome. É um grande risco comprar um imóvel que não tenha certidão de registro porque não há como saber se esse imóvel pertence a outra pessoa, se está penhorado, ou se quem está vendendo é apenas um posseiro. O documento oficial e mais importante de qualquer imóvel é a certidão de registro desse imóvel atualizada”, atesta o especialista.

O golpe mais comum nesse tipo de transação é o vendedor apresentar documentação falsa ao comprador, como recibos e contratos de compra e venda, onde o vendedor afirma que o imóvel sempre pertenceu a sua família ou que sempre residiu no local. “Quase sempre os vendedores apresentam um documento particular que não possui a comprovação e que o imóvel realmente pertence à pessoa. Muitas vezes esse vendedor possui apenas a posse do imóvel, sendo o proprietário (a) outra pessoa. A propriedade verdadeira deve sempre ser comprovada na certidão e registro, que é um documento público”.

Maués chama atenção para outro golpe muito comum que é a venda de um imóvel com restrição bancária ou penhora por tributo municipal. Muitas vezes o vendedor nem é mais proprietário do imóvel e está tentando vendê-lo. “O mesmo ocorre com a locação: pessoas desonestas tentam alugar o imóvel, mas nem proprietários são, golpe que ocorre muito em balneários em períodos de férias. Já vi casos que ocorreram em Salinópolis e em Mosqueiro onde o próprio caseiro aluga o imóvel sem seu patrão, o verdadeiro proprietário, saber da transação”, revela.

Outra situação é o financiamento fraudulento ou a carta de crédito falsa de consórcio onde o golpista vai ao interessado em comprar um imóvel e diz que sabe da existência de uma carta de crédito de um consórcio mais barata e mais fácil de ser adquirida, sem burocracias.

“Em razão das facilidades oferecidas, o comprador incauto acaba caindo no golpe, faz o pagamento e quando vai ver a carta é falsa. No caso do financiamento, o criminoso oferece mundos e fundos ao interessado, afirmando ter facilidade junto a bancos e em pouco tempo a pessoa lesada descobre que o golpista sequer é correspondente bancário e o financiamento sequer existe.

Contra esses tipos de golpes, diz Maués, não há prevenção maior, reforça o advogado, do que ter em mãos uma certidão e registro de imóveis atualizada para verificar qualquer tipo de ônus na certidão no ato da compra ou venda. “No caso de contrato de locação, o locatário precisa pedir uma comprovação de que quem está locando é o verdadeiro proprietário do imóvel. No caso o próprio locatário pode solicitar uma cópia da certidão e registro atualizados”, atesta.

Em se tratando de financiamento bancário ou carta de crédito o ideal é que o interessado contrate um advogado especialista em Direito Imobiliário para auxiliá-lo ou até mesmo um corretor de imóveis com vasta experiência de mercado “para que possa acompanhar e aconselhar o seu cliente em todas as etapas de uma compra ou venda de um imóvel para evitar essas fraudes que podem causar um prejuízo enorme na vida do cidadão”, aconselha o advogado.

Conheça alguns dos golpes imobiliários mais comuns:

Aluguel falso

Prática criminosa onde golpistas tentam enganar pessoas interessadas em alugar imóveis, geralmente online. Eles criam anúncios falsos com preços abaixo do mercado para atrair vítimas. O contato inicial frequentemente ocorre por e-mail ou mensagem, evitando chamadas telefônicas. Os golpistas inventam histórias para justificar a ausência do proprietário, como estar no exterior ou doente.