Carol Menezes
Toda pessoa que tem um imóvel comercial ou – e principalmente – residencial já se pegou olhando e pensando: eu poderia pintar essa parede aqui, mudar esse piso ali, derrubar aquela parede lá… Mas aí vem a dúvida do que pode, do que não pode, se tem que falar com o locador antes, ou se pode fazer e avisar depois, ainda mais se for algo que pode ser considerado como melhoria. Independente de serem as melhores intenções, é indispensável checar a legislação para não incorrer em nenhum tipo de infração.
As relações locatícias são regulamentadas pela Lei nº 8.245/91, chamada Lei do Inquilinato, a qual prevê regramentos/cláusulas que podem ser aperfeiçoados, editados, combinados ou complementados por meio da elaboração e formalização de um contrato de locação entre as partes.
Por exemplo, se for o desejo de todos os envolvidos, pode ficar estabelecido em contrato que alterações no imóvel custeadas pelo morador poderão ser descontadas no valor de aluguel mensal pago ao dono do imóvel. Frisando: se houver acordo dos dois lados sobre a questão.
A legislação determina que é obrigação do locatário (inquilino), ao final da locação, devolver o imóvel ao locador (proprietário) no estado em que o recebeu, exceto pelas deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Consta na mesma lei que o locatário não pode modificar a estrutura e a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Ou seja, mudanças estruturais sempre dependerão de consentimento expresso do proprietário.
“Contudo, no decorrer da locação, pode surgir necessidade de realização de reformas/benfeitorias que não interfiram na estrutura do imóvel. Nesse caso, vai depender da natureza dessa reforma se ela deve ou não ser autorizada pelo locador”, complementa a advogada Lorena Meirelles Esteves, que atua na área Cível.
Lorena detalha ainda que as benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas que auxiliam na conservação do bem e têm o objetivo de evitar que o mesmo se deteriore, podem ser realizadas pelo locatário e não precisam de expressa autorização do locador – a não ser que haja essa exigência no contrato.
Melhorias “eletivas”
Por outro lado, as benfeitorias úteis, feitas para aumentar e melhorar o uso do imóvel é que exigem expressa autorização do locador para serem realizadas. A não ser que o contrato não exija. Se a melhoria for para conforto única e exclusivamente daquele morador e não interferir em nada da estrutura, podendo ser retirada ou desfeita a qualquer momento, não precisam ser comunicadas. Aqui neste último se encaixam, por exemplo, instalação de prateleiras, móveis de parede, pinturas, etc.
Quem banca o quê?
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Segundo a advogada, também mestra em Direito pela Universidade Federal do Pará (UFPA), no caso de realização de benfeitorias úteis ou necessárias, estas podem ser quantificadas e indenizadas pelo proprietário ao inquilino. Este locatário poderá também escolher exercer seu direito de permanecer no imóvel pelo tempo necessário para compensar o valor gasto em tal benfeitoria.
“A pessoa que mora pagando aluguel no imóvel somente poderá exigir indenização das benfeitorias úteis se forem expressa e previamente autorizadas pelo locador.
Já as benfeitorias voluptuárias, ou seja, que são realizadas por vontade do locatário, não necessariamente serão indenizáveis, podendo ser retiradas e levadas ao fim da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Se afetar ou danificar o imóvel, elas deverão ser incorporadas a este, sem direito a indenização, salvo se previsão contratual em contrário”, alerta Lorena.
O que diz a lei
- Questões relacionadas a benfeitorias, acréscimos e modificações no imóvel alugado devem ser previamente pactuadas entre locador e locatário, sendo aconselhável a realização de vistoria prévio e acompanhamento de assessoria jurídica para elaboração de instrumento contratual seguro e eficaz.
- As benfeitorias necessárias (a depender da natureza da intervenção) e benfeitorias voluptuárias não precisam de autorização do locador. Contudo, apenas as benfeitorias necessárias é que serão ressarcidas ao locatário ao final da locação.
- Caso tenham sido realizadas benfeitorias úteis não autorizadas pelo locador, este poderá exigir que o locatário retorne o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação, além de poder exigir eventuais indenizações e perdas e danos comprovados pelo tempo que deixará seu imóvel disponível à reforma, tudo a depender do que está previsto em contrato.
- Qualquer infração legal ou contratual pode ser causa de rescisão das penalidades dela oriundas.
- Finalizada a locação, o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
- O art. 23, inciso V da Lei do Inquilinato determina que todo e qualquer dano provocado pelo locatário, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos deve ser imediatamente reparados.
Morar de aluguel e personalizar a casa sem quebra-quebra é possível
O designer Bertrand Tenório conta que é, sim, possível deixar um imóvel alugado com a cara do locatário sem necessariamente realizar obras ou reformas.
Antes de qualquer coisa é preciso um levantamento técnico feito por um profissional, a fim de identificar reparos necessários – rachaduras, infiltrações, vazamentos e etc, e caso algo seja identificado, é preciso primeiro sanar o(s) problema(s) encontrado(s).
“Feito isso, pode-se começar com a escolha de uma cor para tinta se for pintura, ou pela praticidade de um papel de parede, que é mais rápido e prático na colocação”, sugere, para ambientes como sala e quarto(s).
Cozinha e banheiro(s) podem receber tratamento semelhante, porém com os cuidados que exigem os ambientes que envolvem uso de água. “Hoje em dia é possível gastar menos, evitar o tempo de obra. Usar pintura especial no azulejo, por exemplo, dá aquele aspecto de novo, assim como envelopamento adesivado nos eletrodomésticos”, indica Bertrand.
Uma iluminação pensada e projetada pode fazer uma grande diferença, mas o designer avisa que não é tão prático para um espaço alugado, pois demanda o projeto profissional de um “light designer” e um ótimo eletrecista.
“O ideal para quem está alugando é uma luz funcional, como placas de led, tanto para embutir quanto para sobrepor”, finaliza o profissional.
