A Lei 14.382/22 que alterou a Lei de Registros Públicos trouxe uma importante novidade que poderá desafogar milhares de ações que tramitam no Poder Judiciário, contribuir para a efetiva regularização fundiária e solucionar a vida de muitos brasileiros que aguardam até cinco anos para o desfecho de casos envolvendo a transmissão de propriedades já quitadas, mas que o vendedor se recusa ou está impedido de realizar a transferência do imóvel ao comprador.
Por meio do artigo 216-B na LRP o procedimento de Adjudicação Compulsória de Imóvel pode ser realizado diretamente em Cartório. O procedimento, que viabiliza o reconhecimento do direito de propriedade, independe de processo judicial e é processado perante o Cartório de Registro de Imóveis em um tempo médio de até três meses, iniciando com o protocolo e autuação da petição/requerimento, firmada por advogado, a ser dirigida ao Registrador de Imóveis da situação do imóvel.
Conforme prescreve o artigo 216-B, § 1º, III da Lei 6015/73, dentre os documentos que instruem o requerimento inicial direcionado ao Registrador de Imóveis, está a ata notarial, feita por Tabelião de Notas. A ata é elemento indispensável, devendo conter a identificação do imóvel, o nome e qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes no contrato de promessa de compra e venda, atestando o pagamento do respectivo preço (quitação), bem como a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.
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Além de garantir a autenticidade dos documentos, a ata notarial poderá atestar a disponibilidade ou a indisponibilidade do bem e a quitação do negócio jurídico, mediante a apresentação ao tabelião de diversos documentos, tais como declaração de imposto de renda, mensagens de e-mails e de texto entre os negociantes que comprovem o recebimento pelo vendedor, além de extratos bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por documentos, a exemplo de troca de mensagens e e-mails entre as partes contratantes.
O procedimento, que até então só ocorria pela via judicial, e se caracterizava pela substituição da vontade do vendedor por meio de uma decisão judicial, agora também poderá se dar pela via administrativa – isto é, no Cartório – e poderá ocorrer nos casos em que o vendedor se recuse a cumprir um contrato pactuado e já quitado, ou ainda quando tenha ocorrido sua morte ou declarada sua ausência, dentre outras possibilidades
